Kentsel dönüşüm projelerinde doğru müteahhit seçimi hukuki yetkinlik, teknik yeterlilik ve finansal dayanıklılık gibi ana kriterlere bağlıdır. Güçlü bir sözleşme hazırlanması sürecin en önemli parçası olarak öne çıkmaktadır. Belirlenen bu kriterlerden herhangi birinin eksik olması durumunda proje; ruhsat/iskan gecikmesi, kalite düşüşü, finansman kopması veya uzun süren uyuşmazlıklarla sonuçlanabilmektedir.
Müteahhit adaylarını ölçülebilir nitelikler üzerinden seçmek gerekmektedir. Bunlar;
(i) Yetki Belgesi ve Sınıfı (YAMBİS),
(ii) Ekip/Alt Yüklenici Omurgası ve Denetim Düzeni
(iii) Teminat – Sigorta – Nakit Akışı Kurgusu
(iv) Gecikme/Ayıp/İş Değişikliği Gibi Kriz Anlarını Yöneten Sözleşme Maddeleridir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın “Satış İşlemleri Kılavuzu”nda; 6306 kapsamındaki taşınmazlarda yeni uygulamalara ilişkin kararların hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınacağı, tebligat ve satış akışlarının buna göre düzenlendiği ifade edilmektedir. Müteahhit bu idari akışı yönetebilmelidir. Müteahhit seçiminde önemli olan bir diğer kriter, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alabilmesidir. 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği çerçevesinde ilgili idare (belediye/il özel idaresi vb.) süreçlerinde idare ile olan iletişim ve iş takibi belirleyici olacağından bu anlamda deneyimli olması önemlidir.
Türkiye’de yeni yapı üretiminde yapı denetimi mekanizması 4708 sayılı Kanun ekseninde kurulmaktadır. Müteahhittin yapı denetim süreçleriyle çatışmayan, denetim bulgularını şantiye yönetimine hızla yansıtan bir organizasyona sahip olması gerekmektedir. Deprem güvenliği açısından Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği yürürlüktedir. Binaların inşa esasları bu çerçevede ele alınmaktadır. Bu bağlamda bir müteahhittin bu mevzuata uygun iş yapması gerektiği için ilgili yönetmeliğe hakim olması gerekmektedir. Bunun yanında müteahhittin son 3–5 yıldaki benzer ölçekli projelerde yapı denetim raporlarında tekrar eden uygunsuzluk olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Müteahhit değerlendirmesinde “usta–çırak” anlatılarının ötesinde, yetki belgesi ve sınıf sorgusu yapılmalıdır. Yapı müteahhitlerinin kayıt ve sınıflandırma çerçevesi yönetmelikle düzenlenmekte; ayrıca e-Devlet üzerinden “Yapı Müteahhiti Yetki Belgesi” sorgulaması yapılabilmektedir. Yapılan sorgulamada Yetki belgesinin aktif/pasif durumu, Üstlenebileceği iş büyüklüğü ve sınıf uyumu kontrol edilmelidir. Sicil/uyum sorunlarına dair izler varsa ekip, şantiye yönetimi ve alt yükleniciler kontrol edilmelidir.
Kentsel dönüşümde müteahhit teklifi çoğu zaman “kat karşılığı/arsa payı karşılığı” veya “anahtar teslim bedel” mantığıyla kurgulanmaktadır. Fiyatın kendisinden çok hangi varsayımlara dayandığı bu aşamada daha önemlidir: zemin iyileştirme, iksa, malzeme kalitesi, mekanik/elektrik standartları, yangın güvenliği, enerji performansı gibi kalemler “ucuz teklif” içinde görünmez şekilde budanabilmektedir. Bu bağlamda fiyatlandırma içerisindeki kalemlerin nasıl oluşturulduğunun bilgisi müteahhitte sorulması gerekmekte müteahhit seçiminde de bu tür konulardaki şeffaf bilgi paylaşımının bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir.
Müteahhit Seçiminde Adayları 2–3’e İndirmeden Hiçbir Pazarlığa Girmeyin; Önce Kanıt, Sonra Fiyat.
YAMBİS/Yetki Belgesi sorgusunu yapın.
Şantiye şefi ve çekirdek ekip için isim, CV, saha planı isteyin.
Teminat/sigorta kurgusunu (Bina Tamamlama Sigortası dahil) sözleşme ekine bağlayın.
Enerji Kimlik Belgesi, yangın güvenliği, deprem yönetmeliği uyumunu teslm şartı olarak belirleyin.
Ödeme adımları için hakedişi, denetim ve raporlarla doğrulanan kilometre taşlarına bağlayın.
Müteahhit Seçiminde Müteahhitte Sorulabilecek Soru Önerileri
1. YAMBİS yetki belgeniz hangi sınıf/grupta ve bu işin ölçeğiyle uyumlu mu?
2. Son 5 yılda tamamlayıp iskan aldığınız benzer ölçekli kaç dönüşüm projesi var?
3. Bu projelerdeki hak sahipleriyle düzenli görüşmememizi sağlar mısınız?
4. Şantiye şefiniz kim olacak; aynı anda kaç şantiyede görev üstleniyor?
5. Zemin etüdü ve temel tasarımında hangi ekip/uzmanlarla çalışıyorsunuz?
6. Yapı denetimiyle çalışma düzeniniz nasıl?
7. İş sağlığı ve güvenliği organizasyonunuz nasıl?
8. Ödeme planını hangi kilometre taşlarına bağlamayı öneriyorsunuz?
9. Bina Tamamlama Sigortası yaptıracak mısınız, yoksa alternatif teminat mı? Poliçe/limit/şartlar nedir?
10. Mücbir sebep dışında gecikme olursa cezai şart / tazminat yaklaşımınız nedir?
11. Alt yüklenicileriniz kimler; kritik işlerde (mekanik, elektrik, asansör, izolasyon) hangi firmalarla çalışacaksınız?
12. Teslim sonrası ayıp/garanti sürecini nasıl yöneteceksiniz; servis ekibiniz var mı?
Paylaş