“Binam yıkılıp yeniden yapılırsa eski imar hakkımı koruyabilir miyim?” sorusunun cevabı her durumda aynı değildir. Binanın bulunduğu yer, mevcut imar planı, eski ruhsat durumu, riskli yapı kararı ve belediyenin özel plan notları bu konuda belirleyicidir.
6306 Sayılı Kanun Eski İmar Hakkını Otomatik Olarak Korur mu?
Hayır.
6306 sayılı Kanun kapsamında bir binanın riskli yapı ilan edilmesi, o binaya otomatik olarak eski imar hakkını geri vermez. Yani geçmişte daha fazla inşaat alanına sahip bir ruhsat alınmış olması, yeni yapılacak binada aynı hakkın mutlaka kullanılacağı anlamına gelmez.
Genel kural olarak, bina yıkılıp yeniden yapılacaksa yürürlükteki güncel imar planı hükümleri geçerli olur. Eğer yeni imar planı eskiye göre daha düşük emsal veya daha az inşaat alanı veriyorsa, yeni yapı bu güncel kurallara göre yapılır.
Peki Müktesep Hak Var mı?
Halk arasında “müktesep hak” denildiğinde, eski ruhsattaki hakkın yeni binada da kullanılabileceği düşünülüyor. Ancak bu durum her zaman geçerli değildir.
Bir yapının eski imar hakkının korunabilmesi için genellikle özel bir plan notu, belediye kararı veya hukuken korunabilir bir kazanılmış hak durumunun bulunması gerekir. Aksi halde sadece “binamız eskiden daha büyüktü” demek, yeni yapıda aynı büyüklüğün korunması için yeterli olmaz.
Güçlendirme Yapılırsa Durum Değişir mi?
Evet,
Riskli yapı tespit edilen bir binada yıkım yerine güçlendirme tercih edilirse mevcut yapı korunmuş olur. Bu durumda bina tamamen yıkılıp yeniden yapılmadığı için mevcut ruhsatlı yapı üzerinden süreç ilerler. Ancak burada önemli nokta şudur:
Güçlendirme yeni bir imar artışı sağlamaz. Sadece mevcut yapının korunmasına imkân verir.
İmar Barışı Eski Hakkı Korur mu?
Hayır.
Özellikle kaçak katlar, ruhsata aykırı büyütmeler veya sonradan eklenmiş alanlar müktesep hak olarak kabul edilmez. Bu nedenle yapı kayıt belgesi bulunan bir binada yıkım sonrası yeni yapı yapılacaksa, güncel imar planı kuralları dikkate alınır.
SİT Alanı, Yeşil Alan, Yol veya Plansız Alanda Ne Olur?
Bir arsanın kentsel dönüşüme konu olması, o arsadaki tüm plan kısıtlarını ortadan kaldırmaz.
Eğer taşınmaz;
SİT alanında, yeşil alanda, yol alanında, park alanında, orman alanında, tarımsal nitelikli alanda, yapı yasaklı bölgede veya plansız alanda kalıyorsa, yapılaşma hakkı ciddi şekilde kısıtlanabilir.
Bu tür alanlarda “riskli yapı” kararı alınmış olsa bile, yeni bina yapmak her zaman mümkün olmayabilir. Özellikle koruma alanlarında ilgili kurum ve kurul görüşleri ayrıca önem taşır.
İstanbul’da Durum Neden Farklı?
İstanbul için konu biraz daha farklıdır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından riskli yapılara ilişkin özel plan notları hazırlanmıştır. Bu plan notlarıyla, belirli şartları sağlayan riskli yapılarda eski ruhsattaki yapılaşma hakkının korunmasına yönelik bir uygulama geliştirilmiştir.
Bu kapsamda İstanbul’da;
Yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olması,
Ruhsatlı veya yapı kullanma izinli olması,
Mevcut imar planına göre yapılaşma izni bulunan bir alanda kalması,
Kaçak kat veya ruhsata aykırı alanların bu hesaba dahil edilmemesi,
gibi şartlar önemlidir.
Yani İstanbul’da bazı durumlarda eski ruhsattaki toplam inşaat alanı korunabilir. Ancak bu hak otomatik değildir; taşınmazın konumu, ruhsat durumu ve plan notu kapsamına girip girmediği ayrıca incelenmelidir.
Her Bina İçin Ayrı İnceleme Gerekir
Kentsel dönüşümde eski imar haklarının kullanılıp kullanılamayacağı tek cümleyle cevaplanabilecek bir konu değildir. Genel kural olarak, bina yıkılıp yeniden yapılacaksa güncel imar planı geçerlidir. Ancak İstanbul gibi bazı yerlerde özel plan notlarıyla eski ruhsat haklarının korunması mümkün olabilir.
Dönüşüyoruz ekibi olarak, yanlış veya eksik bilgiyle sürece başlamanın maliklerin ciddi hak kayıpları yaşamasına neden olabileceğini düşünüyor ve dönüşüm sürecine başlamadan önce mutlaka;
İmar durumu, eski ruhsat, yapı kullanma izin belgesi, mevcut plan kararları, riskli yapı süreci ve belediye plan notları birlikte değerlendirilmesine önem veriyoruz
Paylaş