Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle afet risklerinin azaltılması ve yapı güvenliğinin sağlanması açısından kent politikalarının en önemli başlıklarından biri haline gelmiştir. Bu süreç, büyük ölçüde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülmekte olup riskli yapıların ve riskli alanların dönüştürülmesi yoluyla daha güvenli bir kent dokusunun oluşturulması hedeflenmektedir. Buna rağmen uygulamada birçok dönüşüm projesinin beklenen hızda ilerlemediği görülmektedir. Bu durum çoğu zaman yalnızca idari bir gecikme olarak değerlendirilse de gerçekte dönüşüm süreci; mülkiyet yapısı, finansman koşulları, planlama süreçleri ve sosyal dinamiklerin birlikte etkilediği oldukça karmaşık bir yapıya sahiptir.
Mülkiyet Yapısı ve Uzlaşma Süreçleri
Kentsel dönüşümün en önemli aşamalarından biri hak sahipleri ile yürütülen uzlaşma sürecidir. 6306 sayılı Kanun’un uygulama hükümlerine göre riskli yapıların dönüştürülmesine ilişkin kararların alınabilmesi için arsa payı üzerinden salt çoğunluk ile karar alınması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle, maliklerin arsa paylarının en az %50+1 çoğunluğu ile dönüşüm kararına katılması gerekmektedir. Bu düzenleme, dönüşüm süreçlerinde çoğunluk kararının uygulanmasını sağlasa da uygulamada farklı beklentilere sahip malik gruplarının uzlaşmasının zaman almasına neden olabilmektedir. Özellikle büyük kentlerde parsellerin çok sayıda hissedara sahip olması, miras yoluyla parçalanmış mülkiyet yapıları ve farklı ekonomik beklentiler, dönüşüm kararlarının alınmasını zorlaştırmaktadır. Bu nedenle dönüşüm projelerinin önemli bir bölümü uzlaşma süreçlerinde uzun süre bekleyebilmektedir.
Planlama Süreçleri ve İmar Mevzuatı
Kentsel dönüşüm projeleri yalnızca mevcut yapıların yıkılarak yeniden yapılması sürecinden ibaret değildir. Dönüşüm alanlarında yeni yapılaşma koşullarının belirlenmesi, altyapı kapasitesinin değerlendirilmesi ve sosyal donatı alanlarının planlanması gibi süreçler planlama çalışmaları ile yürütülmektedir. Bu kapsamda planlama süreci büyük ölçüde 3194 sayılı İmar Kanunu ve buna bağlı olarak yürürlüğe giren Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde yürütülmektedir. Söz konusu mevzuat kapsamında imar planlarının hazırlanması, kurum görüşlerinin alınması, planların askıya çıkarılması ve itiraz süreçlerinin tamamlanması belirli bir zaman gerektirmektedir. Bu durum özellikle geniş alanları kapsayan dönüşüm projelerinde planlama sürecinin birkaç yılı bulabilmesine neden olabilmektedir.
Finansman ve Ekonomik Sürdürülebilirlik
Kentsel dönüşüm projeleri yüksek maliyetli yatırımlar gerektirmektedir. İnşaat maliyetlerindeki artış, finansmana erişim sorunları ve piyasa koşullarındaki dalgalanmalar birçok dönüşüm projesinin uygulanabilirliğini doğrudan etkilemektedir.
6306 sayılı Kanun kapsamında çeşitli destek mekanizmaları oluşturulmuştur. Bunlar arasında kira yardımı, faiz destekli krediler ve bazı vergi muafiyetleri yer almaktadır. Bununla birlikte özellikle büyük ölçekli dönüşüm projelerinde bu desteklerin tek başına yeterli olmadığı ve projelerin ekonomik fizibilitesinin çoğu zaman piyasa koşullarına bağlı olduğu görülmektedir. Ayrıca İstanbul özelinde yürütülen Yarısı Bizden Kampanyası ile kentsel dönüşüm süreci için ekstra finansman sağlamaktadır.
Kentsel Altyapı ve Plan Bütünlüğü Sorunu
Türkiye’de birçok dönüşüm uygulaması parsel bazında gerçekleşmektedir. Bu yaklaşım kısa vadede yapıların yenilenmesini sağlasa da uzun vadede kentsel altyapı üzerinde önemli baskılar oluşturabilmektedir. Yoğunluk artışı, trafik yükü, sosyal donatı ihtiyacı ve teknik altyapı kapasitesi gibi konuların planlama sürecinde bütüncül olarak ele alınması gerekmektedir. Aksi takdirde yalnızca yapıların yenilenmesi, kentlerin yaşanabilirlik düzeyini artırmak yerine yeni sorunlar yaratabilmektedir. Bu nedenle son yıllarda planlama literatüründe ve uygulamalarında ada veya bölge ölçeğinde dönüşüm modellerinin daha sağlıklı sonuçlar ürettiği sıklıkla vurgulanmaktadır.
Sosyal Boyut ve Yerinden Edilme Tartışmaları
Kentsel dönüşüm yalnızca fiziksel çevrenin yenilenmesi anlamına gelmemektedir. Dönüşüm süreçleri aynı zamanda mahalle kültürünü, sosyal ilişkileri ve ekonomik faaliyetleri de doğrudan etkilemektedir. Kiracıların durumu, küçük ölçekli ticari faaliyetlerin sürdürülebilirliği ve mahalle aidiyetinin korunması gibi sosyal faktörler çoğu zaman dönüşüm projelerinin en hassas boyutunu oluşturmaktadır. Bu nedenle katılımcı planlama süreçlerinin güçlendirilmesi ve sosyal boyutun dikkate alınması dönüşüm projelerinin başarısı açısından büyük önem taşımaktadır.
Sonuç
Kentsel dönüşüm projelerinin yavaş ilerlemesi tek bir nedene bağlı değildir. Mülkiyet yapısının karmaşıklığı, planlama süreçlerinin çok aşamalı olması, finansman koşullarındaki belirsizlikler ve sosyal dinamikler dönüşüm projelerinin hızını doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle kentsel dönüşümün hızlandırılabilmesi için yalnızca mevzuat değişiklikleri yeterli değildir. Planlama süreçlerinin bütüncül bir yaklaşımla ele alınması, finansman modellerinin güçlendirilmesi ve katılımcı süreçlerin geliştirilmesi gerekmektedir. Ancak bu şekilde kentler daha güvenli, sürdürülebilir ve yaşanabilir bir yapıya kavuşabilir.
Kaynakça
T.C. Resmî Gazete. (1985). 3194 Sayılı İmar Kanunu. 03.05.1985 tarih ve 18749 sayılı Resmî Gazete.
T.C. Resmî Gazete. (2012). 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. 31.05.2012 tarih ve 28309 sayılı Resmî Gazete.
T.C. Resmî Gazete. (2014). Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği. 15.12.2012 tarih ve 28498 sayılı Resmî Gazete (değişikliklerle).
T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. (2014). Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği. 14.06.2014 tarih ve 29030 sayılı Resmî Gazete.
Ersoy, M. (2017). Kentsel Planlama Kuramları. Ankara.
Keleş, R. (2016). Kentleşme Politikası. Ankara.
Tekeli, İ. (2011). Türkiye’nin Kent Planlama ve Kentleşme Tarihi. İstanbul.
Türk Şehir Plancıları Odası. Kentsel Dönüşüm ve Planlama Üzerine Raporlar. Ankara
Paylaş