2026 Türkiye Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi: Mevzuat, Finansman ve Uygulama Süreçleri

Kentsel Dönüşümün Hukuki ve Yapısal Çerçevesi (2025-2026 Vizyonu)

Kentsel dönüşüm süreci, Türkiye'de uzun yıllar boyunca mülkiyet hakkının dokunulmazlığı ilkesi ile kamu güvenliği zorunluluğu arasında hassas bir denge üzerinde yürütülmüştür. İlk dönem uygulamalarında, bir apartmanın yıkılıp yeniden yapılabilmesi için maliklerin tamamının (%100) oybirliği aranmaktaydı. Bu durum, özellikle miras yoluyla intikal eden hisselerde, yurt dışında yaşayan maliklerde veya irrasyonel taleplerde bulunan azınlık hissedarlarda sürecin tıkanmasına neden olmaktaydı. Kanun koyucu, bu tıkanıklığı aşmak adına önce üçte iki (2/3) çoğunluk kuralını getirmiş, ancak 2024 ve 2025 yıllarında yapılan reformlarla birlikte, sürecin ivme kazanması adına salt çoğunluk (%50+1) kuralına geçiş yapılmıştır.  

Bu paradigma değişikliği, mülkiyet hakkının özüne zarar vermeden, yaşam hakkının kutsallığını önceleyen bir hukuk felsefesine dayanmaktadır. Yeni düzenleme ile birlikte, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunun (%50+1) alacağı kararlar; binanın yıkılması, müteahhit seçimi, teknik şartnamenin belirlenmesi ve yeni projenin onaylanması süreçlerinde belirleyici hale gelmiştir. Bu durum, özellikle çok paydaşlı sitelerde ve büyük parsellerde, dönüşüm karşıtı olan veya süreci yavaşlatan azınlık blokajını hukuken ortadan kaldırmıştır. Artık, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan azınlık hisseleri, diğer paydaşlara rayiç bedel üzerinden açık artırma usulüyle satılabilmekte, alıcı çıkmazsa Hazine veya ilgili idare tarafından kamulaştırılabilmektedir.  

Salt çoğunluk kuralının getirdiği en büyük avantaj, bürokratik hızdır. Eski sistemde, tebligat süreçlerinin tamamlanması ve itiraz sürelerinin dolması aylar, hatta yıllar alabilirken; yeni sistemde e-Devlet üzerinden yapılan bildirimler ve muhtarlık ilanları tebliğ yerine sayılmakta, böylece kötü niyetli geciktirme taktiklerinin önüne geçilmektedir. Bina girişine asılan "Riskli Yapı" bildirimi, artık hukuki sürecin başladığının resmi kanıtı sayılmakta ve maliklerin "haberim yoktu" savunmasını geçersiz kılmaktadır.  

Rezerv Yapı Alanı Tanımındaki Stratejik Değişiklik

Kentsel dönüşümün mekânsal planlamasını doğrudan etkileyen bir diğer önemli değişiklik, "Rezerv Yapı Alanı" tanımında yapılan düzenlemedir. Önceki mevzuatta "yeni yerleşim alanı" ibaresi bulunmakta, bu da rezerv alanların sadece şehir çeperlerindeki boş arazilerde kurulabileceği algısını yaratmaktaydı. Ancak yapılan değişiklikle bu ibare kaldırılarak, şehir merkezlerinde, üzerinde yerleşim bulunan alanların da "Rezerv Yapı Alanı" ilan edilebilmesinin önü açılmıştır.  

Bu değişikliğin derinlemesine analizi, devletin kentsel dönüşüme bakış açısının parsel bazlı yenilemeden, ada bazlı ve bütüncül dönüşüme evrildiğini göstermektedir. Şehir merkezindeki yoğun riskli yapı stokunun bulunduğu bölgeler (örneğin İstanbul'da Güngören, Bahçelievler, Kartal gibi ilçeler), rezerv alan ilan edilerek, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın inisiyatifiyle daha hızlı ve planlı bir şekilde dönüştürülebilecektir. Bu durum, mülk sahipleri için hem bir fırsat hem de bir risk unsuru barındırır; zira rezerv alan ilan edilen bölgelerde imar ve ruhsat yetkileri merkezi idareye geçmekte, süreçler hızlanmakla birlikte maliklerin bireysel tasarruf yetkileri kısıtlanabilmektedir.  

Dijitalleşen Dönüşüm: ARAAD ve e-Devlet Entegrasyonu

2026 yılına doğru ilerlerken, kentsel dönüşüm süreçlerinin şeffaflığı ve izlenebilirliği, dijital platformlar üzerinden sağlanmaktadır. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü (A.R.A.A.D.) bilgi sistemi, sürecin omurgasını oluşturmaktadır. Riskli yapı tespitinden yıkım ruhsatına, kira yardımı ödemelerinden iskan alımına kadar her adım bu sisteme işlenmektedir.  

Hak sahipleri için bu dijitalleşme şu anlama gelmektedir:

• Anlık Takip: Başvuru durumları, rapor sonuçları ve ödeme takvimleri e-Devlet üzerinden anlık olarak izlenebilmektedir.

• Hukuki Güven: Kağıt evrakların kaybolması veya tebligatın ulaşmaması gibi sorunlar ortadan kalkmıştır.

• Şeffaflık: Hangi aşamada hangi kurumun onayı beklendiği net bir şekilde görülebilmektedir.

Bu noktada Donusuyoruz.com gibi özel sektör inisiyatifleri, devletin bu dijital altyapısı ile vatandaş arasında bir köprü vazifesi görmektedir. Vatandaşlar, karmaşık e-Devlet menüleri arasında kaybolmak yerine, platformun kullanıcı dostu arayüzü üzerinden süreçlerini profesyonel ekiplerin rehberliğinde yönetebilmektedir.  

Adım Adım Başvuru Süreci ve Teknik Prosedürler

Kentsel dönüşüm süreci, teknik, hukuki ve bürokratik adımların iç içe geçtiği karmaşık bir operasyondur. Bu bölümde, bir mülk sahibinin "Evimi dönüştürmek istiyorum" dediği andan itibaren atması gereken adımlar, teknik detaylarıyla birlikte incelenecektir.

Ön Hazırlık ve Stratejik Karar Alma

Resmi süreç başlamadan önce, apartman veya site sakinlerinin bir araya gelerek ortak bir irade beyanında bulunması kritik önem taşır. Her ne kadar kanunen tek bir malikin başvurusu yeterli olsa da, komşuluk ilişkilerinin zedelenmemesi ve sürecin daha sağlıklı yürümesi adına ön bilgilendirme toplantıları yapılması tavsiye edilir. Donusuyoruz.com, bu aşamada maliklere sunduğu "Ön Fizibilite Raporları" ile binanın mevcut imar durumunu, olası kat karşılığı oranlarını ve tahmini maliyetleri ortaya koyarak, maliklerin bilgiye dayalı karar vermesini sağlar.  

Riskli Yapı Tespiti Başvurusu

Dönüşümün hukuki temelini oluşturan "Riskli Yapı Tespit Raporu"nun alınması için başvurulması gereken merciler ve prosedürler şöyledir:

Yetkili Kuruluşlar: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış;

• Yapı Denetim Firmaları

• Özel Mühendislik ve Mimarlık Büroları

• Belediye Şirketleri (Örn: İSTON, BİT'ler)

• Üniversitelerin Döner Sermaye İşletmeleri.  

Başvuru İçin Gerekli Belgeler (2025-2026 Standartları):

1. Güncel Tapu Belgesi: Tapu Müdürlüğü'nden veya e-Devlet üzerinden alınan, taşınmazın son durumunu gösteren belge.

2. Kimlik Belgesi: Başvuru sahibinin nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi.

3. Tapu Takyidat Belgesi: Binanın üzerinde haciz, ipotek veya şerh olup olmadığını gösteren belge (Sürecin ilerleyen aşamaları için kritiktir).

4. Emlak Vergisi Bildirimi: Belediyeden alınan ve binanın UAVT (Ulusal Adres Veri Tabanı) kodunu içeren belge.

5. Vekaletname: Eğer işlem bir vekil veya danışmanlık firması aracılığıyla yürütülecekse, noter onaylı özel vekaletname.  

Teknik İnceleme Süreci (Karot ve Analiz): Başvuru sonrası lisanslı firma binaya gelerek teknik incelemeyi başlatır. Bu süreç, halk arasında "bina deliniyor" korkusuyla karşılanabilse de, uzman mühendisler eşliğinde yapılan işlemler binanın statiğine zarar vermez.

• Beton Numunesi (Karot) Alımı: Taşıyıcı kolon ve kirişlerden, yönetmelikte belirlenen sayılarda silindirik beton örnekleri alınır.

• Donatı Tespiti (Röntgen): Kolonların içindeki demirlerin çapı, sayısı ve korozyon durumu (paslanma) tahribatsız yöntemlerle veya sıyırma işlemiyle tespit edilir.

• Zemin Etüdü: Binanın oturduğu zeminin taşıma kapasitesi ve sıvılaşma riski analiz edilir.

Toplanan veriler, 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY-2018) standartlarına göre bilgisayar ortamında modellenir. Eğer binanın deprem performans analizi "Göçme" veya "Can Güvenliğini Sağlamıyor" sonucunu verirse, bina "Riskli Yapı" olarak raporlanır.  

Raporun Onayı, Tebligat ve Kesinleşme

Hazırlanan rapor, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne veya yetki devri yapılmışsa ilgili Belediyeye sunulur. İdarenin teknik incelemesi sonucu rapor onaylanırsa, Tapu Müdürlüğü'ne bildirim yapılarak tapu kütüğüne "Riskli Yapıdır" şerhi işlenir.

Bu aşamadan sonra maliklere tebligat süreci başlar. 2026 vizyonu çerçevesinde, tebligatlar artık büyük ölçüde dijitalleşmiştir.

• Tebligat Yöntemi: e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilanı ve bina girişine asılan yazı.

• İtiraz Hakkı: Malikler, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde rapora itiraz edebilirler. İtirazlar, Bakanlıkça oluşturulan ve akademisyenlerden oluşan Teknik Heyet tarafından incelenir.

• Kesinleşme: İtiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse rapor kesinleşir ve yıkım süreci hukuken başlar.  

"Yarısı Bizden" Kampanyası ve Finansal Teşvikler (2025-2026)

İstanbul özelinde başlatılan ve Türkiye geneline yayılması hedeflenen "Yarısı Bizden" kampanyası, kentsel dönüşümün finansman modelini kökten değiştirmiştir. 2026 yılı sonuna kadar devam edecek olan bu kampanya, artan inşaat maliyetleri karşısında vatandaşın elini güçlendiren en güçlü enstrümandır.

Destek Tutarları ve Matematiksel Analiz

2025 yılında güncellenen rakamlarla, hak sahiplerine sunulan destek paketi toplamda 1.875.000 TL seviyesine ulaşmıştır. Bu rakam, ortalama bir konutun kaba inşaat maliyetinin önemli bir kısmını finanse etmektedir.

Ek Bağımsız Bölümler İçin Kural: Hak sahibinin aynı binada veya projede birden fazla dairesi varsa;

• Birinci Konut: 875.000 TL Hibe + 875.000 TL Kredi.

• İkinci ve Sonraki Konutlar: Hibe verilmez, ancak her biri için 1.750.000 TL kredi desteği sağlanır.

• İş Yerleri: Birinci iş yeri için 437.500 TL Hibe + 437.500 TL Kredi; sonraki iş yerleri için 875.000 TL kredi verilir.  

Başvuru Şartları ve Kritik Tarihler

"Yarısı Bizden" kampanyasından yararlanabilmek için belirli teknik ve hukuki şartların sağlanması gerekmektedir:

1. %100 Uzlaşma Şartı Yoktur: Salt çoğunluk (%50+1) ile alınan karar başvuru için yeterlidir.

2. 1.5 Kat Kuralı: Yeni yapılacak projedeki toplam inşaat alanı (otopark ve sığınaklar hariç), mevcut binanın inşaat alanının veya bağımsız bölüm sayısının 1.5 katını geçmemelidir. Bu kural, yoğunluk artışını sınırlamak ve kampanyanın sadece yenileme projelerine odaklanmasını sağlamak için getirilmiştir.  

3. Son Tarih: Kampanya kapsamındaki hak sahipliği tespiti, hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmelerinin imzalanması için son tarih 31 Aralık 2026'dır. Bu tarih, projelerin ruhsat alma ve sözleşme imzalama süreçleri için bir "deadline" niteliğindedir.  

Ödeme Planı ve Enflasyon Koruması

Kredi geri ödemeleri, vatandaşın bütçesini sarsmayacak şekilde kurgulanmıştır:

• Ödemesiz Dönem: Yapı ruhsatı alındıktan sonraki ilk 2 yıl ödeme yapılmaz.

• Faizsiz Dönem: Ödemelerin başladığı ilk yıl (ruhsattan sonraki 3. yıl) faiz işletilmez.

• Enflasyon Endekslemesi: Sonraki yıllarda kalan borç, her yılın Ocak ayında açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranının yarısı kadar artırılır. Bu, reel enflasyonun altında bir borçlanma maliyeti anlamına gelir ve uzun vadede borcun reel değerinin erimesini sağlar.  

Finansman Ekosistemi: Banka Kredileri ve Kira Yardımları

"Yarısı Bizden" kampanyası dışında kalan veya farklı bir finansman modeli tercih eden hak sahipleri için, 6306 sayılı Kanun kapsamında sağlanan faiz destekli krediler ve kira yardımları devreye girmektedir. Önemli bir kural olarak; hak sahipleri ya kira yardımını ya da faiz destekli krediyi seçmek zorundadır. İkisinden aynı anda faydalanılamaz (Ancak Yarısı Bizden kampanyasında hibe+kredi ile taşınma yardımı birleştirilebilir).7

2025-2026 Kira Yardımı Analizi

Kira yardımları, illerin yaşam maliyetlerine göre kategorize edilmiştir. İstanbul, kira fiyatlarının en yüksek olduğu il olarak en yüksek yardım tutarına sahiptir.

Güncel Kira Yardımı Tutarları (Aylık / Tek Seferlik):

Not: 2026 yılı için bu rakamlara yeniden değerleme oranında veya enflasyon bazlı bir artış yapılması beklenmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın bütçe görüşmelerindeki sinyalleri, özellikle dar gelirli vatandaşlar için desteklerin artırılacağı yönündedir.

Kira Yardımı Başvuru Detayları:

• Süre: Riskli yapılarda 18 ay boyunca ödenir. Riskli Alanlarda bu süre 48 aya kadar çıkabilir.

• Başvuru Süresi: Tahliye tarihinden itibaren 1 yıl içinde başvuru yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.

• Başvuru Yeri: İstanbul'da ilçe belediyelerine, diğer illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine yapılır. Ayrıca e-Devlet üzerinden de süreç başlatılabilir.19

Faiz Destekli Banka Kredileri

Bankalar (Ziraat Bankası, Vakıfbank, Halkbank, İş Bankası, QNB vb.), kentsel dönüşüm kapsamında özel kredi paketleri sunmaktadır. Bu kredilerin en büyük avantajı, devletin sağladığı faiz desteğidir (sübvansiyon).

Kredi Limitleri ve Faiz Oranları:

• Limit: Bağımsız bölüm başına kredi üst limiti 2025 itibarıyla 1.250.000 TL - 2.000.000 TL bandında değişkenlik göstermektedir. Resmi Gazete'de yayımlanan kararlarla bu limitler düzenli olarak güncellenmektedir.20

• Faiz Desteği: Devlet, yıllık %8.4'e varan (aylık bazda yaklaşık %0.70 puan) faiz desteği sağlamaktadır. Örneğin, bankanın piyasa faiz oranı %3.89 ise, devlet desteği düşüldükten sonra vatandaşa yansıyan oran %3.19 civarında olmaktadır. Enerji verimliliği yüksek (B veya A sınıfı) binalar için bu destek oranları daha da artırılmaktadır.

Vade ve Ödeme

Kredilerde azami vade 10 yıl (120 ay) olup, 2 yıla kadar anapara ödemesiz dönem seçeneği sunulabilmektedir. Bu, inşaat süresince hem kira ödeyip hem kredi taksiti ödemekte zorlanan vatandaşlar için büyük bir kolaylıktır.20

Donusuyoruz.com ile Süreç Yönetimi ve Dijital Çözümler

Kentsel dönüşüm süreci, yukarıda anlatılan teknik ve finansal detayların ötesinde, ciddi bir organizasyon ve yönetim becerisi gerektirir. Maliklerin bir araya gelmesi, güvenilir müteahhit bulunması, sözleşmelerin hukuki güvenliği ve sürecin takibi, bireysel çabalarla yönetilmesi zor süreçlerdir. İşte bu noktada Donusuyoruz.com, dijital çağın getirdiği olanaklarla "Kentsel Dönüşüm Yönetim Platformu" olarak devreye girmektedir.

Neden Donusuyoruz.com?

Platform, sadece bir bilgi kaynağı değil, sürecin aktif bir yöneticisidir. Sunduğu hizmetler, dönüşümün en büyük ağrı noktalarına (pain points) çözüm üretmektedir:

2. Şeffaf Teklif Toplama ve Karşılaştırma: Geleneksel yöntemde apartman yöneticisi kapı kapı müteahhit arar ve her müteahhit farklı standartlarda teklif verir. Donusuyoruz.com, belirlenen teknik şartnameye göre onaylı müteahhitlerden teklif toplar. Hak sahipleri, sistem üzerinden gelen teklifleri yan yana koyarak; fiyat, malzeme kalitesi, teslim süresi ve firmanın finansal gücü açısından elma ile elmayı kıyaslama şansına sahip olur.  

4. Hukuki Güvence: Dönüşüm mağduru olmamak için en kritik aşama sözleşmedir. Platformun uzman hukuk departmanı, "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"ni maliklerin lehine olacak şekilde, cezai şartlar, teknik detaylar ve teminatlarla güçlendirerek hazırlar.  

6. Hızlı ve Dijital Başvuru: Bürokratik işlemlerle uğraşmak istemeyen malikler için platform, "Hızlı Başvuru" modülü ile süreci başlatır. Riskli yapı tespitinden ruhsat alımına kadar tüm aşamalar, platformun uzmanları (şehir plancısı, mimar) tarafından takip edilir ve raporlanır.  

8. Uzlaşma Yönetimi: Apartman içi anlaşmazlıklar, dönüşümün önündeki en büyük engeldir. Platformun profesyonel arabulucuları, teknik veriler ve finansal tablolarla malikleri bilgilendirerek, salt çoğunluğun sağlanmasını ve sürecin kilitlenmeden ilerlemesini kolaylaştırır.