6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde 04.02.2026 tarihi itibarıyla kentsel dönüşüm hukukunu doğrudan etkileyen önemli değişiklikler yürürlüğe girmiştir. Bu düzenlemeler; dönüşüm süreçlerinde karar alma, tebligat ve ilan usulleri, tapu kayıtları, pay satışı mekanizması ve muafiyet uygulamaları gibi kritik adımlarda uygulamayı daha net, daha izlenebilir ve daha bağlayıcı hale getirmeyi hedeflemektedir. Ancak her değişiklik, pratikte yeni imkanlar kadar yeni riskler ve yorum ihtiyaçları da doğurur. Bu yazıda, 04.02.2026 değişikliklerinin kentsel dönüşüm sürecine etkisini 10 başlık altında ele alacak; her başlıkta “ne değişti, uygulamada ne anlama geliyor ve hukuken nasıl okunmalı” sorularına net yanıtlar vermeye çalışacağız.
1- Tapuda “6306 Kapsamı Devam Ediyor” Belirtmesi: Şerh Terkininden Sonra Yeni Kayıt Dönemi
Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine “riskli yapı” şerhi işlenmekte; bu şerh ise ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık/İdare bildirimi doğrultusunda tapu müdürlüğünce terkin edilebilmekteydi. Ancak uygulamada, riskli yapı şerhi kaldırıldıktan sonra taşınmazın 6306 kapsamındaki işlem sürecinin devam edip etmediği her zaman açık biçimde izlenemediğinden, özellikle harç ve vergisel muafiyetlerin uygulanmasında zaman zaman tereddütler oluşabiliyordu. Yeni düzenleme ile bu belirsizlik giderilmiştir. Buna göre riskli yapı şerhi terkin edildikten sonra, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine bu kez “6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamanın devam ettiğini” gösteren yeni bir belirtme/şerh işlenecek; böylece hem işlem güvenliği güçlenecek hem de muafiyet uygulamalarında yaşanan tereddütlerin önüne geçilecektir.
6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m.8 (Eski Düzenleme) | 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 8 (Resmi Gazete 04.02.2026/33158) |
9) Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık | 9) Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür. |
2- Kentsel Dönüşümde Toplantı Zorunluluğu Geri Döndü
Kentsel dönüşüm uygulamalarında “malikler toplantısı” meselesi, uzun süredir hem yargı kararlarında hem de öğretide tartışılan bir başlık olmasına rağmen, son dönemdeki pratikte çoğu süreçte toplantıya çağrı ve toplantı yapılması şartı belirgin bir zorunluluk olarak işletilmiyordu. 04.02.2026 tarihli değişiklikle bu alan yeniden düzenlenmiş ve kentsel dönüşümde toplantı mekanizması açık bir çerçeveye kavuşturularak fiilen geri getirilmiştir.
Yeni düzenlemeye göre; maliklerden en az birinin talebi üzerine, tüm maliklerin toplantıya çağrılması gerekecektir. Çağrı işlemi, Yönetmelik ekinde yer alan EK-12 formu üzerinden yürütülecek; toplantı yeri ve zamanı muhtarlıkta ilan edilerek, riskli yapı henüz yıkılmadıysa ayrıca bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün süreyle duyurulacaktır. Alternatif olarak bildirim noter aracılığıyla da yapılabilecektir.
İlan yoluyla yapılan çağrılarda, toplantı bilgileri ilanın son günü itibarıyla tüm maliklere tebliğ edilmiş kabul edilir. Toplantının yapılabilmesi için maliklerin, hisseleri oranında en az salt çoğunlukla toplantıda hazır bulunması gerekir. Toplantıda alınacak kararlar da yine salt çoğunluk ile alınacak; alınan kararların usulüne uygun şekilde tutanağa bağlanması zorunlu olacaktır.
6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15 (Eski Düzenleme) | 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15 (Resmi Gazete 04.02.2026/33158) |
2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya | 2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, Ek-12’de yer alan form doldurularak, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya uygulama alanında Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir. |
3 - Yapı Ruhsatı Öncesi Pay Satışı Şartı: “Önce Malik Yapısı Netleşecek”
Önceki uygulamada, yapı ruhsatına başvurulabilmesi için pay satışı sürecinin tamamlanmış olması aranmıyordu. Bu nedenle salt çoğunlukla alınan karar sonrasında, yüklenici (müteahhit) çoğu durumda pay devri/satışı sonuçlanmadan ruhsat sürecini ilerletebiliyor ve inşaat aşamasına geçebiliyordu. Bu durum ise süreç içinde “taraflar kim”, “hak sahipliği kesinleşti mi”, “karara katılmayanların payı ne olacak” gibi soruların ruhsat sonrası döneme sarkmasına yol açabiliyordu.
Yeni düzenleme, bu belirsizliği ortadan kaldıracak şekilde ruhsat aşamasına net bir ön koşul getirmiştir. Buna göre pay satışı işlemleri tamamlanmadan ve bu tamamlanmayı gösteren evraklar idareye sunulmadan yapı ruhsatı düzenlenemeyecektir. Sonuç olarak, ruhsat alınmadan önce dönüşüm sözleşmesinin tarafları ve malik yapısı eksiksiz biçimde netleşmiş olacak; uygulama “önce hukuki zemin, sonra ruhsat” yaklaşımıyla daha güvenli bir çerçeveye taşınacaktır.
6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15 (Eski Düzenleme) | 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15 (Resmi Gazete 04.02.2026/33158) |
4) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, | 4) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara istinaden ilgili İdareye yapılacak olan yapı ruhsatı başvurusu öncesinde, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin veya teklifin görülüp incelenebileceği yerin, bu karara katılmayan maliklere 15 inci maddenin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin hisselerinin 15/A maddesi uyarınca satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye müracaatta bulunulmuş olması gerekir. Müdürlükçe veya yetki devri yapılmış ise İdarece, satış dosyası üzerinde yapılacak ön inceleme neticesinde, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarını içeren yazı, talebine istinaden yapı ruhsatı düzenleyecek İdareye veya ilgili birime gönderilir. |
4 - Arsa Satışında “Önce İdareye Teklif” Kuralı: Tam Satışa Yeni Öncelik Sırası
Yeni düzenleme ile, kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapının yıkılması sonucu arsa niteliğine dönüşen taşınmazın tamamının satışı gündeme geldiğinde önemli bir ön koşul getirilmiştir. Buna göre, malikler taşınmazın tamamının satışına karar verirse, satış sürecine geçmeden önce bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı/ilgili kuruluşlarına, yahut İdareye ya da TOKİ’ye teklif edilmesi zorunlu hale gelmiştir.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Getirilen zorunluluk, dönüşüm süreçlerinde sıkça karşılaşılan pay satışı mekanizmasına değil; arsa haline gelmiş taşınmazın bütün olarak satışına ilişkindir. Dolayısıyla düzenleme, “paydaşlar arasındaki pay devri/satışı” ile “taşınmazın tamamının elden çıkarılması” nı farklı hukuki rejimlere tabi tutarak, tam satışta kamu kurumlarına öncelik tanıyan bir sistem kurmaktadır.
6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15 (Eski Düzenleme) | 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15 (Resmi Gazete 04.02.2026/33158) |
5) Dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir. | 5) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi hâlinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir. Dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir. |
5 - Riskli Yapı Bulunan Parselde İfraz: Şerh ve Kapsam “Yapının Düştüğü Parselle” Sınırlandı
Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi halinde, yeni düzenleme kentsel dönüşüm kapsamının hangi parsellerde devam edeceğini açık biçimde netleştirmiştir. Buna göre, ifraz işlemi sonucunda oluşan parseller arasından yalnızca riskli yapının fiilen üzerinde kaldığı parsel/parseller 6306 kapsamında değerlendirilecek; dönüşüm sürecine ilişkin işlemler bu parseller üzerinden yürütülecektir.
Bu ayrımın doğal sonucu olarak, riskli yapının bulunmadığı diğer parseller bakımından tapuda yer alan riskli yapı şerhi kaldırılacak ve bu parseller 6306 uygulamasının dışında kalacaktır. Böylece uygulamada sıkça tartışılan “ifraz sonrası tüm yeni parseller 6306 kapsamında mı sayılır?” sorusu ortadan kalkacak; kapsam ve şerh uygulaması, riskin somut olarak bulunduğu parsel ile sınırlanarak daha öngörülebilir hale gelecektir.
6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15 (Eski Düzenleme) | 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15 (Resmi Gazete 04.02.2026/33158) |
8) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü saklı olmak üzere boş parsellerdeki bütün maliklerin, oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. | 8) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü saklı olmak üzere boş parsellerdeki bütün maliklerin, oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi hâlinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden, sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller Kanun kapsamında değerlendirilir ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılır. |
6 - Kentsel Dönüşümde İmar Hakkı Aktarımı: Şartlar Netleşti, Kapsam Çerçevesi Çizildi
3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili ikincil mevzuatta imar hakkı aktarımı mekanizmasının şekillenmesinin ardından, 6306 sayılı Kanun’un uygulamasında da bu yöntemin hangi koşullarla işletilebileceği yeni düzenleme ile daha belirgin hale getirilmiştir. Böylece kentsel dönüşüm süreçlerinde, yapılaşma hakkının başka bir parsele taşınması halinde “uygulama 6306 kapsamında mı devam eder?” sorusuna ilişkin çerçeve somutlaştırılmıştır.
Yeni düzenlemeye göre; riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkı, imar hakkı aktarımı yoluyla başka bir parsele taşınıyorsa, bu yeni parselde yapılacak işlemlerin 6306 kapsamında yürütülebilmesi için iki temel şart aranacaktır:
Tüm maliklerin aktarımın yapılacağı yeni parselde aynı taşınmaz üzerinde şuyulandırılması (paylı mülkiyet yapısında bir araya getirilmesi),
Aktarım yapılacak parselde mevcut diğer maliklerin muvafakatinin bulunması.
Bu koşullar sağlandığında, yeni parseldeki uygulamalar kentsel dönüşüm rejimi içinde değerlendirilecek; böylece aktarım işlemi sadece planlama düzeyinde değil, dönüşümün hukuki prosedürleri bakımından da öngörülebilir ve denetlenebilir bir zemine oturtulmuş olacaktır.
6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15 (Eski Düzenleme) | 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15 (Resmi Gazete 04.02.2026/33158) |
10) Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir. | 10) Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması şartıyla, yeni parseldeki uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir. |
7 - Pay Satışı Başvurusunda Toplantı Sürecinin Belgelenmesi: Davet ve Toplantı Evrakı Artık Zorunlu
Yeni düzenleme ile kentsel dönüşümde malikler toplantısı yeniden zorunlu bir aşama haline getirildiğinden, pay satışı sürecinde de “toplantı yapıldı mı, usulüne uygun çağrı yapıldı mı?” sorularının belgeyle ispatı şart koşulmuştur. Bu kapsamda, pay satışı başvurusunun yalnızca karar metniyle değil, kararın dayandığı toplantı sürecini gösteren resmi kayıtlarla desteklenmesi gerekecektir.
Buna göre, maliklerin toplantıya davet edildiğini ortaya koyan çağrı/ilan/noter bildirim belgeleri ile toplantının gerçekleştirildiğini ve karar alındığını gösteren tutanak ve ekleri, pay satışı başvurusunda idareye sunulması zorunlu evraklar arasına eklenmiştir. Sonuç olarak, pay satışı mekanizması artık yalnızca “salt çoğunluk kararı”na değil; bu kararın usulüne uygun toplantı süreciyle alındığının da idari denetimden geçmesine bağlanmıştır.
6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15/A (Eski Düzenleme) | 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15/A (Resmi Gazete 04.02.2026/33158) |
1-a) Maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler | 1-a) Maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler, toplantının yapıldığına dair tutanak, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler |
8 - İlk Satış Sonuçsuz Kalırsa Yeniden Satış: Yeniden Çoğunluk İradesi ve Yeni İlan–Bildirim Rejimi
Önceki düzenlemede, ilk pay satışında satışa çıkarılan payın çoğunluk maliklerinin (öncelikli alıcıların) satın alma yoluna gitmemesi halinde, sürecin yeniden işletilmesi için yeniden salt çoğunluk talebi aranmaz; satış işlemleri aynı irade üzerinden devam ettirilebilirdi. Bu durum, ilk satışın sonuçsuz kalmasına rağmen ikinci aşamaya geçişte iradenin güncelliği bakımından tartışma yaratabiliyordu.
Yeni düzenleme bu noktada yaklaşımı değiştirmiştir. Buna göre, ilk satışın gerçekleşmemesi halinde yeniden satış sürecinin başlatılabilmesi için bu kez maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğunun yeniden talebi gerekecektir. Böylece ikinci satış, otomatik ilerleyen bir adım olmaktan çıkarılmış; yeniden satışın da açık bir çoğunluk iradesiyle desteklenmesi istenmiştir.
Bununla birlikte, sonraki satışın ilan ve bildirim usulü de standartlaştırılmıştır. Yeni düzenleme uyarınca yeniden satış yapılabilmesi için Yönetmelik ekindeki EK-13 formu düzenlenecek; satış, Müdürlük/İdare yayın araçları ile ve ayrıca ilan panosunda 15 gün süreyle ilan edilecek; bunun yanında tüm maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması zorunlu olacaktır. Bu sistemle, yeniden satış aşamasının hem usul güvenliği hem de şeffaflık/duyuru boyutu güçlendirilmiştir.
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15/A (Eski Düzenleme) | 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15/A (Resmi Gazete 04.02.2026/33158) |
12) Yapılan ilk satışta | 12) Yapılan ilk satışta, satışa konu edilen hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaması durumunda; yine salt çoğunluğun talebine istinaden yapılacak sonraki satış işlemlerinde, satışın yapılacağı yer, tarih ve saat Müdürlükçe belirlendikten sonra, Ek-13’te yer alan form düzenlenerek, Müdürlük/İdare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilir. |
9 - İmar Hakkı Aktarımında Harç Muafiyeti: Oransal Muafiyet Kuralı Netleşti
Yeni düzenleme ile, riskli yapının bulunduğu parseldeki yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı yoluyla başka bir parsele taşınması halinde, harç muafiyetinin hangi ölçüde uygulanacağı açık bir kurala bağlanmıştır. Böylece imar hakkı transferi yapılan işlemlerde “muafiyet tam mı uygulanacak, kısmi mi olacak?” tartışmalarına yol açan belirsizlik giderilmiştir.
Buna göre, harç muafiyeti tam ve sınırsız şekilde değil; riskli yapının bulunduğu parsel alanının, imar hakkının aktarıldığı yeni parsel alanına oranı kadar uygulanacaktır. Başka bir ifadeyle, muafiyet kapsamı oransallık esasına dayandırılmış; uygulamada doğabilecek tereddütlerin ve farklı yorumların önüne geçilmesi hedeflenmiştir.
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 16 (Eski Düzenleme) | 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 16 (Resmi Gazete 04.02.2026/33158) |
11) Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır. | 11) Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden; riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır. |
10 - Müteahhit Teminatında Uyarlama: %6 Oranına Göre Yeniden Düzenleme İmkânı
Yeni düzenleme, yüklenicilerin (müteahhitlerin) daha önce verdikleri teminatlara ilişkin önemli bir uyarlama imkânı getirmiştir. Buna göre 01.01.2024 tarihinden itibaren düzenlenmiş yapı ruhsatları kapsamında müteahhidin sunmuş olduğu teminatlar, müteahhidin talebi üzerine, güncel düzenlemeyle belirlenen %6 teminat oranı esas alınarak yeniden düzenlenebilecektir.
Bu hükümle birlikte, geçmiş ruhsatlara bağlı teminatların yeni oranla uyumlu hale getirilmesi mümkün kılınmış; teminat yükümlülüğünün uygulamada yeknesaklaştırılması ve farklı oranlardan kaynaklanan tereddütlerin azaltılması amaçlanmıştır.
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği Geçici Madde 5 (Eski Düzenleme) | 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği Geçici Madde 5 (Resmi Gazete 04.02.2026/33158) |
– | 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde, 13 üncü maddenin dokuzuncu fıkrasının (c) bendi hükmündeki değişen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenir |
Paylaş