Türkiye’de kentsel dönüşüm süreci yalnızca 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yürütülen riskli yapı tespiti, tahliye ve yeniden yapım süreçlerinden oluşmamaktadır. Bir dönüşüm projesinin uygulanabilir hale gelmesinde imar hakları, yapılaşma koşulları, emsal hesabı, ruhsatlandırma ve teknik standartlar da en az mülkiyet ve finansman kadar belirleyicidir.
Bu nedenle 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, doğrudan 6306 sayılı Kanun’u değiştirmese de kentsel dönüşüm uygulamaları açısından dikkate değer düzenlemeler içermektedir.
Yeni düzenleme; emsal hesabından yapı yaklaşma mesafelerine, asansör zorunluluğundan yeniden ruhsatlandırmaya ve mevcut yapıların kullanım değişikliklerine kadar birçok başlığı yeniden ele alıyor.
Peki bu değişiklikler kentsel dönüşüm projeleri açısından ne ifade ediyor?
Emsal Hesabında Yeni Düzenlemeler
Yönetmeliğin 5. maddesinde yapılan değişikliklerle bazı alanların emsal hesabındaki durumu yeniden düzenlendi.
Yeni hüküm kapsamında, belirli şartları taşıyan pergola ve süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 20’sini geçmeyen bölümleri, giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, bazı asma kat boşlukları ve baza üzerinde bulunan kullanıma konu olmayan alanlar emsal hesabı dışında değerlendirilebilecek.
Düzenlemede emsal dışında değerlendirilebilecek alanlar tarif edilirken;
“bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan pergola ve süs havuzlarının…”
ifadesine yer veriliyor.
Bu değişiklik ilk bakışta mimari projelendirmeye ilişkin teknik bir ayrıntı gibi görünse de özellikle parsel bazlı kentsel dönüşüm projelerinde kullanılabilir alan hesabı ve proje fizibilitesi bakımından önem taşımaktadır.
Kentsel dönüşüm projelerinde maliklerin mevcut bağımsız bölüm büyüklüklerini mümkün olduğunca koruma beklentisi ile yeni binanın güncel yönetmeliklere göre çözülmesi gerekliliği çoğu zaman aynı anda karşılanmaya çalışılıyor. Dolayısıyla emsal hesabı dışında değerlendirilen alanların kapsamındaki değişiklikler, mimari çözüm alternatiflerini ve dolaylı olarak projenin ekonomik uygulanabilirliğini etkileyebiliyor.
TAKS ve Yapı Yaklaşma Mesafelerinde Yeni Uygulama
Değişikliğin önemli başlıklarından biri de TAKS ve KAKS uygulaması.
Yeni düzenlemeye göre ayrık veya blok nizam yapılaşma koşullarında, uygulama imar planında açık bir TAKS değeri belirlenmemiş olması halinde TAKS genel olarak yüzde 40’ı geçemiyor. Bunun yanında yapı yaklaşma mesafeleri ile KAKS belirlenmiş ancak TAKS belirlenmemiş parsellerde, TAKS yüzde 60’ı aşmamak koşuluyla yapı yaklaşma mesafelerine göre uygulama yapılabilmesinin önü açılıyor.
Yönetmelikte ilgili bölüm şu ifadeyle düzenleniyor:
“TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, yapı yaklaşma mesafelerine göre uygulama yapılır.”
Bu hüküm özellikle dönüşüm potansiyeli bulunan ancak plan kararlarında TAKS değerinin açıkça tanımlanmadığı parseller açısından önemli.
Çünkü kentsel dönüşüm fizibilitesinde yalnızca toplam emsal değil, emsalin parsel üzerinde nasıl oturtulabileceği de belirleyicidir. Çekme mesafeleri, bina oturumu ve kat adedi arasındaki ilişki bazı parsellerde planla verilen yapılaşma hakkının tamamının kullanılmasını güçleştirebilmektedir.
Dolayısıyla yeni düzenleme değerlendirilirken yalnızca “emsal ne kadar?” sorusu değil; “bu emsal parsel üzerinde gerçekten kullanılabiliyor mu?” sorusu da birlikte ele alınmalıdır.
Asansör Zorunluluğunda Bodrum Kat Detayı
Yönetmeliğin 34. maddesinde yapılan değişiklikle asansör zorunluluğunda kat hesabı daha açık hale getirildi.
Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç olmak üzere bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunan bodrum katlar da hesaba dahil edilmektedir. Buna göre kat adedi üç olan yapılarda asansör yeri bırakılması, dört ve daha fazla katlı yapılarda ise asansör yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Yalnızca teknik hacimlerden oluşan bodrum katlar ise bu değerlendirmede farklı tutuluyor.
“... kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur.”
ibaresi yer almaktadır.
Ayrıca asansör zorunluluğu bulunan binalarda asansörün, belirli istisnalar dışında, bodrum katlar dahil tüm katlara hizmet vermesi gerekmektedir. Bu düzenlemenin dönüşüm projelerine etkisi daha çok mimari yerleşim ve maliyet tarafında ortaya çıkacaktır. Özellikle küçük parsellerde merdiven, asansör çekirdeği, otopark ve ortak alanların aynı yapı kütlesi içerisinde çözülmesi, net kullanılabilir alan üzerinde belirgin sonuçlar yaratabiliyor. Bu nedenle yeni bir dönüşüm projesinde yalnızca plan notlarının değil, güncel yapı yönetmeliklerinin de fizibilite aşamasında dikkate alınması gerekiyor.
Yeniden Ruhsatlandırmada Önemli Ayrım: İki Yıl
Kentsel dönüşüm ve uzun süren inşaat süreçleri açısından belki de en önemli değişikliklerden biri ruhsatı yenilenmesi gereken yapılar konusunda getirildi. Yönetmeliğin 54. maddesine göre ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içerisinde inşasına başlanmış ancak yeniden ruhsat düzenlenmesi gereken yapılarda; yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği bakımından güncel mevzuat uygulanacaktır.
Diğer konularda ise yapının ruhsat aldığı tarihte yürürlükte bulunan mevzuat esas alınabilecek. Buna karşılık ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içerisinde inşaata başlanmamış yapılarda yeniden ruhsat işlemleri güncel plan ve mevzuat hükümlerine göre gerçekleştirilecek.
Bu ayrım özellikle uzun süre bekleyen veya çeşitli nedenlerle ruhsat süresi problemi yaşayan projelerde ciddi önem taşımaktadır. Çünkü yıllar önce ruhsatlandırılmış bir projeyi tamamen günümüz hükümlerine göre yeniden tasarlamak; bağımsız bölüm dağılımından projenin pek çok unsurunun değiştirilmesine neden olabilmektedir. Yeni hüküm, bir taraftan deprem güvenliği, yangın ve enerji performansı gibi güncel teknik standartların korunmasını, diğer taraftan daha önce başlamış projelerde kazanılmış proje düzeninin belirli ölçülerde sürdürülebilmesini amaçlayan bir geçiş mekanizması oluşturmaktadır.
6306 Kapsamındaki Bazı Projelere Geçiş Koruması
Değişikliğin kentsel dönüşüm açısından en doğrudan hükümlerinden biri ise Yönetmeliğin geçici 3. maddesine eklenen düzenlemedir. Buna göre değişikliğin yürürlüğünden önce bazı işlemleri başlamış yapılar ile 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş yapılar açısından, yeni getirilen belirli asansör ve kat hesabı hükümleri uygulanmayacak; önceki hükümler geçerli olmaya devam edecek.
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerle yüklenici arasında anlaşma sağlanarak sözleşme imzalanmış, ekonomik paylaşım modeli kurulmuş ve proje buna göre şekillendirilmiş olabilir. Sürecin ilerleyen aşamasında gelen yeni bir yapılaşma şartının geriye dönük uygulanması, daha önce kurulmuş fizibiliteyi tamamen değiştirebilir. Getirilen geçiş hükmü, belirli aşamaya ulaşmış dönüşüm projelerinin yeni düzenlemeler nedeniyle yeniden başa dönmesinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
Mevcut Yapılarda Esaslı Tadilat Kolaylaşıyor
Yönetmelik ayrıca yapı kullanma izin belgesi bulunan mevcut yapılardaki esaslı tadilatlar açısından da yeni bir yaklaşım getiriyor. Mevcut yapının emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, belirli arsa paylarını, saçak seviyesini ve yapı yaklaşma mesafelerini ihlal etmemek; taşıyıcı sistemi olumsuz etkilememek ve güncel deprem, yangın, yalıtım ve enerji tedbirlerini almak koşuluyla esaslı tadilat işlemlerinin yapının ilk ruhsatının düzenlendiği tarihteki yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabilmesi mümkün hale geliyor.
Bu yaklaşım özellikle eski yapı stokunun tamamen yıkılıp yeniden yapılmasının gerekli veya ekonomik olmadığı durumlarda önem kazanabilir. Kentsel dönüşüm politikalarının yalnızca “yık-yap” modeli üzerinden değil; güçlendirme, yeniden işlevlendirme ve mevcut yapı stokunun iyileştirilmesi üzerinden de değerlendirilmesi gerektiği düşünüldüğünde, bu düzenleme uygulamada yakından izlenmesi gereken başlıklardan biridir.
Ofislerin Konuta Dönüşümünde Yeni Dönem
Yönetmeliğin değişen hükümlerinden biri ise Geçici Madde 7 ile getirildi.
1 Temmuz 2026 tarihinden önce, uygulama imar planında konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunan alanlarda ofis veya büro amacıyla ruhsatlandırılarak yapımına başlanmış ya da yapı kullanma izni alınmış yapılarda kullanım değişikliğine imkan tanındı. Ancak önemli bir sınır bulunuyor:
Parselin tamamındaki konut kullanım oranı yüzde 60’ı geçemeyecek. Ayrıca kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatının düzenlemenin yayımından itibaren bir yıl içerisinde sonuçlandırılması gerekmektedir.
Bu hüküm sadece tekil binaları ilgilendiren bir kullanım değişikliği olarak değerlendirilmemeli. Özellikle büyükşehirlerde değişen çalışma alışkanlıkları nedeniyle kullanım yoğunluğu düşen ofis alanlarının bulunduğu bölgelerde, ofis stokunun belirli ölçülerde konuta dönüşmesi nüfus dağılımı, ulaşım talebi, sosyal donatı ihtiyacı ve teknik altyapı kapasitesi üzerinde de sonuç yaratabilir.
Dönüşüm Fizibilitesi Artık Daha Fazla Parametreyle Birlikte Değerlendirilmeli
1 Temmuz 2026 değişikliği, 6306 sayılı Kanun kapsamında yeni bir dönüşüm modeli getirmiyor. Ancak bir dönüşüm projesinin hayata geçirilebilmesini doğrudan etkileyen emsal hesabı, bina oturumu, asansör sistemi, ruhsat yenileme ve kullanım değişikliği gibi başlıklarda önemli düzenlemeler içeriyor.
Bu nedenle bugün bir parselin kentsel dönüşüm potansiyeli değerlendirilirken yalnızca mevcut daire sayısına veya imar planındaki emsal değerine bakmak yeterli olmamaktadır.
Sağlıklı bir fizibilite çalışmasında;
plan kararları, plan notları, parsel derinliği, çekme mesafeleri, güncel yönetmelikler, otopark ve ortak alan gereksinimleri, bağımsız bölüm dağılımı ve ekonomik uygulanabilirlik birlikte değerlendirilmesi zorunludur.
Kentsel dönüşümde doğru soru artık yalnızca “Bu bina kaç metrekare yapılabilir?” değil.
Asıl soru:
“Mevzuatın izin verdiği yapılaşma hakkı, bu parsel üzerinde teknik, mekânsal ve ekonomik olarak uygulanabilir bir projeye dönüşebiliyor mu?”
1 Temmuz 2026 tarihli yönetmelik değişikliği de tam olarak bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinin fizibilite aşamasında yeniden değerlendirilmesi gereken önemli düzenlemelerden biri olarak öne çıkmaktadır.
Paylaş